lundi 27 décembre 2010

La base du financement du logement social en France

Bon, on va taper dans du lourd là alors accrochez vous lecteurs !

Ma Grand-maman ^^
Dans tout domaine, un élément qu'il est important de comprendre est son financement. Appelez ça comme vous voulez, le "nerf de la guerre" ou autre expression vieillote comme ma grand mère (vi, elle a 87 ans ^^), mais sans sous-sous dans la pocket, on ne pourrait pas faire grand chose dans ce bas monde de CAC 40 brutes.

Le sujet du jour -écrivez les enfants- est le financement de la construction de logements locatifs sociaux neufs. Il faut savoir que chaque organisme construit (ou achète) ses logements destinés à la location.

Bon bah, j'voudrais pas me la jouer mais y's'trouve que c'est un piti peu mon taf le sujet du jour, hum v'voyez (l'instit de southpark sort de ce corps !) ?

Tout d'abord la lecture de la page "c'est quoi le logement social ? un gros mot ?" est préférable.

Cela étant fait, on va commencer par le commencement.

1. Calcul de l'équilibre d'opération : exploitation

Les bailleurs sociaux qui s'apprêtent à construire de nouveaux logements,doivent calculer ce qu'on appelle l'équilibre d'opération. C'est à dire : est ce que, sur 40/50 ans, les loyers que je vais percevoir vont couvrir les dépenses engagées par la production de ces logements ? Gningnin, pas facile a priori hein ?

Mon Graal à moi s'appelle "équilibre" !
En effet, un OPH étant un organisme public à vocation sociale, il ne doit évidemment pas générer de profits ou bénéfices quelconques. Par contre, perdre de l'argent tu ne dois pas jeune padawan ! Il faut s'assurer que la livraison de  ces x logements ne va pas à terme couler notre love boat social, et donc qu'il sera au minimum neutre et sans impact pour l'organisme = équilibré.

Les revenus correspondent aux loyers perçus dans l'année (loyer maxi fixé dans la convention APL) à 95%.
Les dépenses liées à la production de logements sont majoritairement : les annuités d'emprunts contractés pour financer la construction des logements, la taxe foncière, les coûts de gestion des logements durant leur vie etc.

Mon travail consiste à chercher continuellement ce Graal qu'est l'équilibre d'opération, sur 50 ans, mais attention sans boule de cristal car c'est Tournesol qui les a toutes pétées le sale chien.

2. Le plan de financement : investissement

En gros, un plan de financement ressemble à ça (exemple chiffré totalement théorique) :

       Coût de revient TTC (a) = 1 000 000

       Subventions (b) = 250 000
       Emprunts contractés par l'organisme (c) = 700 000
       Fonds propres injectés par l'organisme (d) = 50 000
       TOTAL financement = 1 000 000

Le prix de revient des logements doit être entièrement financé, logique non ?

Description des éléments précités des lilas :

(a) = Coût de revient de la construction de nos x logements, c'est à dire  grossièrement le coût d'achat du terrain, le coût des travaux (faut bien payer Bob le bricoleur et Mario le plombier ^^), ainsi que les frais d'ingénierie (l'architecte Ted Mosby par exemple et ses petits copains bureau d'études).

(b) = Subventions : un bailleur social peut obtenir des subventions pour la construction de ses titi logements. Elles peuvent être attribuées par les collectivités locales soit la Région, le Département, la Communauté d'agglomération (ou Communauté de communes), la ville d'implantation etc ...
L'État verse également une subvention (après tout, c'est un peu son boulot qu'on fait, non ?).

(c) = Les emprunts contractés par l'organisme, à annuités constantes proviennent généralement de la Caisse des Dépôts. Les prêts obtenus sont alors sur du très long terme (40 et 50 ans) et leur taux est indexé sur le taux du Livret A.

(d) = Certains organismes peuvent injecter des fonds propres et donc autofinancer une partie de la construction. Il s'agit d'organismes ayant une bonne santé financière.

3. Lien entre l'exploitation et l'investissement

A priori, pas de lien entre un calcul d'équilibre financier  réalisé sur 50 ans et le plan de financement qui me permet juste de financer la construction de mes logements à un instant T. Bô si pourtant bindiou !
Pour tous ces calculs, Excel est ton ami

La seule composante de mon calcul d'équilibre sur laquelle je peux jouer est l'annuité d'emprunt. En effet, plus mon emprunt sera élevé, plus l'annuité sera élevée aussi. ll faut donc que le niveau de mon emprunt ne soit pas trop élevé pour équilibrer l'opération.

Voilà pour l'explication "minimale" sur le financement. Il va sans dire que le niveau de subvention est extrêmement important pour équilibrer une opération. 

La raison de ce blog est notamment la baisse très importante des subventions que nous pouvons maintenant percevoir. Les règles de calcul des subventions ont été modifiées 10 fois en 2 ans et pour moi le "désengagement de l'État" n'est pas qu'une jolie formule. N'ayez  crainte, je vous en parlerais prochainement ^^

A bientôt !!

Panneaux photovoltaïques, y'a pas que bibi qui râle !

Cher lecteur,

Dans un précédent message, je t'informais du gros coup de frein gouvernementale anti-panneaux photovoltaïques. 

Les écolos-verts-ou-bleu-on-sait-pas-trop-quoi ont également réagis ... j'me sens moins seule d'un coup !!

Voilà le texte :


Assemblée Nationale, le 22 décembre 2010,

Lettre ouverte à Madame Nathalie Kosciuscko-Morizet,
par les députés Europe Écologie - Les Verts,

Anny POURSINOFF, Yves COCHET, Noël MAMERE, François DE RUGY

Madame la Ministre,

Le 9 décembre dernier, vous avez pris avec le Premier ministre un décret instaurant un gel de trois mois de tous les projets d'installation de panneaux photovoltaïques d'une puissance supérieure à 3 kWc.
Comme vous le savez, ce décret a déclenché la surprise des professionnels concernés. Il met en grande difficulté de très nombreuses entreprises du secteur, qu'il s'agisse de bureaux d'études, d'installateurs ou de fabricants.
Nous tenons à vous exprimer notre opposition la plus totale à cette façon de procéder : après les dispositions scandaleusement restrictives adoptées pour limiter le nombre d'installations éoliennes lors de la loi dite « Grenelle II », votre gouvernement s'attaque ainsi à la filière photovoltaïque en dépit des engagements pris lors du vote de la loi dite « Grenelle 1 » pour développer les énergies renouvelables en France.
L'argument selon lequel il faut freiner l'importation de panneaux solaires fabriqués en Chine nous paraît particulièrement fallacieux : d'abord parce que cela relève d'une régulation globale du commerce mondial (régulation que nous appelons d'ailleurs de nos voeux depuis de nombreuses années), ensuite parce que c'est la politique excessivement attentiste et restrictive des gouvernements successifs depuis 2002 qui a empêché la France de se doter d'une véritable filière industrielle.
Ce décret est d'autant plus absurde qu'il empêche l'émergence de cette filière : il met en danger des milliers d'emplois et bloque des investissements qui permettraient d'en créer beaucoup d'autres dans la production et l'installation. Par ces effets, ce décret menace beaucoup plus les projets des petites et moyennes entreprises que ceux des grandes.
Les collectivités locales, porteuses de projets d'intérêt général utilisant des toitures existantes de bâtiments publics, voient également leurs efforts anéantis : en effet, non seulement des projets tout proches d'aboutir ne peuvent être lancés mais en plus le changement des règles qui vont sortir après ce moratoire de trois mois pourrait rendre ces projets impossibles à rentabiliser.
Madame la Ministre, si vous croyez réellement en l'utilité des énergies renouvelables – qui ont de plus fait la preuve de leur efficacité - vous devez lever ce moratoire sans délai et engager une véritable négociation avec tous les acteurs de la filière (à commencer par les PME) pour garantir un cadre réglementaire stable, seul à même d'assurer un développement durable des énergies renouvelables en France.
Anny POURSINOFF, Yves COCHET, Noël MAMERE, François DE RUGY



Bonne journée lecteur !

Précision importante : je ne soutiens aucun mouvement politique, je suis bien trop au contact des "élus" pour croire encore en eux ...

Manga : ce qu'il faut avoir lu ou vu

Cher lecteur,

Tu es amateur de mangas et tu brûles de connaitre ma sélec' ?
Tu n'y connais absolument rien mais tu voudrais t'y mettre et tu ne sais pas -encore- par quoi commencer ?
Tu es mordu et passionné et tu comptes me mettre ma race en commentant comme un guedin que "mais faut absolument lire ça aussi !!!" ?
Ce message est pour toi !!

Petit préambule pour le néophyte :
Un manga désigne une bande dessinée japonaise, sur support papier donc. Un animé est l'adaptation d'un manga en vidéo, dessin animé. Il existe une quantité infinie de mangas, cela peut passer de l'histoire d'un assassin professionnel international à un  mec qui veut savoir faire le meilleur curry du monde... hum..., tout en passant par l'histoire sentimentale d'une ado pré-pubère.
Pour s'y retrouver, il faut au moins connaitre 2 catégories de mangas :
     - Les "shonen" : le perso principal est généralement un garçon qui a un rêve/objectif et qui possède une détermination hors du commun et admirable pour l'atteindre. Il va progresser au fur et à mesure de l'avancement. Exemples de shonen : Dragon Ball, Naruto, One Piece ...
     - Les "shoujo" (ou shoojo) : ce sont des mangas pour filles, on suit la vie romantique d'une "jeune fille en fleur", toujours très prude et timide mais qui, bien entendu, va se dérider avec le garçon qui la fait grave kiffer. Ce genre peut rester très "cérébral" ou devenir limite porno ...
Exemples de shoujo : Vampire Knight, Faster Than A Kiss, ...

Il ne s'agit en rien d'un "classement" comme beaucoup le font, je trouve ça bien trop difficile à faire ! J'ai lu/vu certains de ces mangas il y a déjà quelques années, alors pour les comparer avec les récents ça s'rait tendu comme un slip !

Les mangas incontournables à mon sens :

Devine qui c'est ^^
Trigun : gros flingues et héros ultra-attachant

Cowboy Bebop : chasseur de prime de l'espace, avec une BO à tomber !

Dragon Ball : Sangoku & Co, DBZ et GT ne m'ont pas autant plu 

Naruto : du pur shonen ninja, je lis sa suite également (Naruto Shippuden)

One Piece :du pur shonen pirate, avec un gros + humoristique

Vision of Escaflowne : des meka, des amourettes et des méchants vraiment krè-krè méchants ^^

Death Note
Death Note : c'est trop une tuerie, indispensable et loin d'être égalé dans son genre !

Akira : bah c'est la base quoi ;-)

Kenshin : le Japon traditionnel avec une belle balafre sur la joue.

Samourai Champloo : que du bonheur, avec plein de sang et des katanas, j'ai adoré !

Hellsing : un manga sanglant dont le héros a des canines acérées ...

Samouraï Champloo

J'en connais encore beaucoup d'autres mais tous les conseils/avis sont bons à prendre, alors n'hésites pas à m'écrire ou à commenter ce message !

Petit conseil : essayes de regarder les animés en japonais (sous titrés anglais ou français), c'est bien plus fun et surtout je trouve qu'en français ou anglais les perso ont des voix de merde en comparaison à la version originale, c'est même choquant O_o

Bye,
Kléo

mercredi 22 décembre 2010

Pour les quasi-Otaku :-)

Cher lecteur, Konichiwa !

Tu l'apprendras vite mais j'aime beaucoup les "japoniaiseries" comme disent certains, et donc je souhaite partager avec toi mes piti coups de coeur de geekette provinciale ^^



Je pense créer une rubrique abrac et y inscrire mes avis sur certains programmes ... et surtout, j'attends en retour tes commentaires et conseils :-)

Allez, je commence avec ce que je regarde en ce moment (et qui m'empêche de me lever sans cernes le matin) :

 1 .  Black Cat :  animé pas tout récent mais que je viens de commencer, plutôt sympatoche :-)



2.  One Piece : 0_0 ouais je sais, c'est pas trop tôt pour se mettre enfin à regarder ce best-seller tu vas me dire. J'avais déjà essayé à plusieurs reprises et j'avais jusque là moyennement accroché. Mais j'ai décidé de ne pas lâcher l'affaire cette fois !


C'est tout pour le moment, je compléterais par la suite ma sélec' ;-)

Sayonara !

lundi 20 décembre 2010

Panneaux photovoltaïques

Aujourd'hui cher lecteur, on va parler des panneaux photovoltaïques

Petite intro succincte pour mon lecteur préféré : 
Quand tu installes des panneaux solaires photovoltaïques (voir une définition ici), tu peux signer une convention avec EDF afin de lui revendre les KWh (Kilo Watt heure) générés par tes piti panneaux. Soit tu revends juste le surplus d'électricité produite par tes panneaux, ce qu'il reste après ta consommation personnelle (je ne parle pas de beuh là hein ^^) ; soit tu revends la totalité de l'électricité produite à EDF.

Mon organisme, bailleur social de Province que je nommerais simplement sur ce blog "OPH"    ( = Office Public de l'Habitat" ;-), se situe dans le 2è cas. 

En effet, les bailleurs sociaux ont à disposition des surfaces de toiture énormes, qui peuvent accueillir des panneaux solaires aisément.
Mon OPH a décidé d'installer plusieurs panneaux sur le toit d'un de nos immeubles. Nous revendrons directement l'électricité produite à EDF (je te passe les détails chiants de cette prise de décision...).

Tout se passait bien dans le meilleur des mondes -cuicui les oiseaux chantent- (dossier complet, autorisation de la Mairie Ok, installation en cours, dossier EDF complet et signature en cours de la convention ...) ... et là, tintintin notre dossier est bloqué ...

L'État a décidé de bloquer toutes les conventions avec EDF en cours de signature, et de reporter leur signature en mars 2011.
Mais tu vas me dire, bah ouais et alors, y'a pas mort d'homme kinmême !
Attends la suite ...

Ce qu'il faut savoir c'est que le tarif de rachat des KWh proposé par EDF va scandaleusement fortement baisser pour toutes les conventions signées après le 31/12/2010.

Alors, Areva/EDF a dû appeler ses copains du gouvernement (c'est'y-pas-choupi-tout-plein ?) en leur demandant de faire quelque chose là, c'est trop cher mon bon monsieur !

Le gouvernement a donc décidé d'aider ses potes de promo (en prétextant que les panneaux étaient de mauvaise qualité car importés de Chine)... et a décidé de geler toutes les installations pour 3 mois ! (article du Monde intitulé "La surchauffe du photovoltaïque" ici )

Mais c'est juste une coïncidence bien sûr ... O_o



Sur ce, j'espère pouvoir t'offrir une note un peu plus joyeuse pour les fêtes  !

vendredi 17 décembre 2010

Genèse

Alors voilà, j'me lance  ! Des mois que j'y pense sans trop avoir le courage de me jeter à l'eau ... 3 clics et le blog est prêt à l'emploi !! 
C'est tout nouveau pour moi, va falloir être indulgent je découvre :-)

Le Chaos Kléo social ... 
Tout un programme qui nous attend, toi et moi, cher nouveau lecteur !

Je t'éclaire un peu : je travaille dans le milieu très pourri particulier du logement social depuis plus de 2 ans. J'ai un cruel besoin de hurler partager coups de gueule et anecdotes. 

Mais je ne compte pas uniquement te conter mes déboires professionnalistiques, non !
Ce blog fera l'objet de divers assauts rhétoriques concernant tout et rien, sur les domaines m'intéressant (ou pas).


Cette présentation obligatoire faite,
Bonne lecture !